Bytovka č.631/62
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Od 1. novembra 2018 platí novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Upravuje otázky týkajúce sa správy bytového domu aj rozhodovania majiteľov bytov v tejto oblasti. Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má najmä zjednodušiť a sprehľadniť právnu úpravu rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zároveň by mala pomôcť odstrániť problémy a nedostatky súvisiace so správou bytového domu, správcom alebo spoločenstvom vlastníkov. Schválená novela bytového zákona priniesla viaceré zmeny v oblasti správy bytového domu. Zmluva o spoločenstve sa bude v písomnej forme uzatvárať na neurčitú dobu. Schváliť ju musia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a podpísať osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. „Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do tridsať dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,“ upozorňuje právnička Lucia Pechová. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať. Novelizovaný zákon mení aj komunikáciu správcu s vlastníkmi. Od novembra bude komunikáciu vlastníkov so správcom zabezpečovať zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. „Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome,“ upozorňuje právnička. Zástupca má vlastníkov informovať o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Viaceré práva a povinnosti upravuje spomínaný zákon aj pre vlastníkov. Tí majú napríklad právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu. Rozhodnutia vlastníkov sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome, a to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Vlastník môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. „Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka,“ hovorí Pechová. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom splnomocnenia overovateľom. Vlastník nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu, kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe, a predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.
Čo hovorí zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.
Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností,
ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
Bytovým domom sa rozumie budova,
v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v zákone vo vlastníctve alebo v spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť
alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.
Spoločnými časťami domu
sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
Spoločnými zariadeniami domu
sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne,pivnice,spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
Spoločnými časťami domu
a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu, sa rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu.
Podlahovou plochou bytu
sa rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
Garážou sa rozumie nebytový priestor v dome,
ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.
Garážovým stojiskom sa na účely
tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome. Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.
Skladovým priestorom
sa rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.
Fond prevádzky, údržby a opráv
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní
v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.
(2) Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú
a) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov, b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, c) výnosy z účtu domu vedeného v banke, d) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona, e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu, f) príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.
(3) Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky
spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.
(4) Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde
prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom.
(5) Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu
alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu.
(6) Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.
(7) Vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.
Ako sa po novele bytového zákona hlasuje na domovej schôdzi
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo predseda. Termín konania schôdze musí byť určený tak, aby sa na nej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekonajú alebo sa rada nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov alebo predseda. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi , ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie týka. Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak. Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po písomnom hlasovaní správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistia výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.
Zápisnica zo schôdze
Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica,
ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci na schôdzi vlastníkov e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten,
kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia.
Spôsob zverejňovania,
ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov, ak ich za vlastníkov podpísala nimi poverená osoba.
Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30 dní
od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia
Hlasovanie
1. Nadpolovičná väčšina
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, ak hlasujú o • zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve • voľbe alebo odvolaní predsedu • stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva • výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva • zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi • výške platby za správu • zmene formy správy • výške odmeny zástupcu vlastníkov • preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať nimi • zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia • zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome • súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci v dome v neprimeranom rozsahu • súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak • inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu • podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome • nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva • práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi
2. Dvojtretinová väčšina
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o • zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu • zmluve o úvere alebo jej zmene • zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene • zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú, s právom jej kúpy po uplynutí dohodnutého času užívania alebo jej zmene • zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo so vstavbou bezprostredne susediť • zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku
3.Súhlas všetkých vlastníkov:
Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.
O veciach, ktoré nie sú upravené vo vyššie uvedených
bodoch je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.
Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Pri hlasovaní o tej istej veci podľa bodu 1 do jedného roka
od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa bodu 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Ak spoločenstvo tvorí viac domov,
o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.
Kedy má vlastník bytu právo užívať spoločné časti bytového domu?
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Spoločné časti a zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí, zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome. Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku, prechádzajú nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. K spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku je možné zriadiť vecné bremeno. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak • z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome, alebo • sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe, alebo • tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne. Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok prechádza na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bez súčasného prevodu alebo prechodu bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené, nie je prípustný. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, náhradu za toto právo. Na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome môže vzniknúť nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Správa bytového domu - správca...
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Správcom môže byť právnická alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je príslušný disponovať finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov, ktorý smeruje proti majetku správcu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy.
Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik sú záväzné pre všetkých vlastníkov, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo. Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu. Nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Správa bytového domu - spoločenstvo ...
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Spoločenstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti a zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve, alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov je povinný podať do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala. Pravosť podpisu na návrhu na zápis do registra musí byť úradne osvedčená.
Zmluva o spoločenstve
Uzatvára sa v písomnej forme na neurčitú dobu
a schvaľuje sa rozhodnutím vlastníkov. Zmluvu podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená.
Podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome sa nevyžaduje. Takto uzavretá zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.
S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu
alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve. Záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku robené pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Obsah zmluvy
Zmluva o spoločenstve musí obsahovať: názov a sídlo spoločenstva, orgány spoločenstva a ich právomoc, spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, úpravu majetkových pomerov spoločenstva, spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.
Činnosť spoločenstva
Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené zákonom.
Hospodári s úhradami vlastníkov za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľom, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou.
Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome.
Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.
Spoločenstvo uzatvára v mene a na účet vlastníkov zmluvy
v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája
nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní
iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú vlastníci. Spoločenstvo je príslušné disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.
Spoločenstvo môže uzavrieť zmluvu
o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka.
Ako funguje spoločenstvo
Orgánmi spoločenstva sú predseda, rada, zhromaždenie a iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.
Predseda je štatutárny orgán,
ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Volí ho zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie: rozpočet spoločenstva na príslušný rok, ročnú účtovnú závierku spoločenstva, výšku mesačných úhrad za plnenia, výšku mesačných platieb za správu, použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vyúčtovanie úhrad za plnenia, podanie návrhu na exekučné konanie, vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok. Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.
Rada je dozorný orgán spoločenstva.
Zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok, kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov, navrhuje odvolanie predsedu, kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov. Má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na jej platné rozhodnutie je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, so zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie. Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov a tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých nerozhoduje iný orgán spoločenstva.
Zástupca vlastníkov ...
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Zástupcom vlastníkov v našej bytovke je pán Milan Maléter .
Kont.telefón : 0905 805760
El.adresa : maleter@turnet.eu
A nie je iba zástupcom vlastníkov,ale stará
sa
aj o našu kotolňu a vodáreň a aj o spoločné el.rozvody ,
osvetlenie a mnoho iných vecí , na ktoré my ostatní nemáme
čas a vôľu.Ešte šťastie , že mu v tom toľkí pomáhame .
Užívatelia
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
a) a osoby, ktoré s nimi žijú v spoločnej domácnosti a ich nájomcovia majú právo užívať byt/NP a jeho príslušenstvo, právo užívať spoločné priestory a spoločné zariadenia domu a právo používať služby, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu/NP,
b) sú povinní na svoje náklady svoj byt/NP v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Sú povinní konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu/NP, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom/NP nerušili a neohrozovali ostatných užívateľov vo výkone ich spoluužívacích práv. Ich hlavnou povinnosťou vo vzťahu k správcovi je platenie úhrad za užívanie bytu a služby s užívaním spojené. Užívatelia sú povinní nahlásiť správcovi každú zmenu počtu osôb, ktoré s ním v byte bývajú,
c) sú povinní odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch/NP alebo spoločných častiach a zariadeniach a príslušenstve v dome spôsobili sami, alebo osobami, ktoré ich byt/NP užívajú,
d) sú povinní dodržiavať v dome všetky opatrenia požiarnej bezpečnosti,
e) sú povinní dodržiavať vnútroorganizačné predpisy a smernice vydané správcom v rozsahu uzatvorenej zmluvy o výkone správy,
f) sú povinní umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu/NP správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opráv, ak opravu nezabezpečia sami alebo ak ide o opravu spoločných častí a zariadení domu prístupných z ich bytu/NP. Ak tak neumožnia, zodpovedajú za škody vzniknuté takýmto konaním.
Vlastníci
Vlastník bytu má právo a povinnosť ako spoluvlastník spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku rozhodovať najmä o spôsobe ich prevádzky, údržby a opráv. Spôsob účasti na správe domu upravuje zákon č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Poriadok a čistota v dome a jeho okolí
1. Užívateľ je povinný správať sa tak, aby zbytočne a nad mieru neznečisťoval spoločné priestory a spoločné zariadenia domu.
Užívateľ je povinný zúčastňovať sa na výkone upratovania spoločných priestorov v dome, pokiaľ na základe rozhodnutia
užívateľov nie je táto činnosť zabezpečovaná inak.
2. Udržiavaním čistoty a poriadku spoločných priestorov sa rozumie najmä:
• zametanie, umývanie schodov, chodieb, kabíny výťahu a ostatných spoločných priestorov,
• čistenie osvetľovacích telies, okien v spoločných priestoroch, vstupnej brány, zábradlí schodiska,
dverí výťahu, umývateľných povrchov spoločných priestorov.
3. Užívateľ bytu/NP je povinný bezodkladne na vlastné náklady odstrániť väčšie znečistenie spoločných
priestorov (napr. od domácich zvierat, znečistenie spôsobené pri sťahovaní alebo prestavbe bytu/NP a pod.),
ktoré spôsobil sám, resp. jeho návštevník.
4. Bežný domový odpad sú užívatelia povinní vysypávať do nádob v mieste na to určenom. V súlade so separáciou odpadu
je vhodné odpad umiestňovať do kontajnerov na to určených. Domový odpad je zakázané skladovať čo i len dočasne
v spoločných priestoroch domu alebo v pivnici. Systém nakladania s odpadmi upravuje Všeobecne záväzné nariadenie
mesta alebo obce. Užívateľ nesmie znemožniť (napr. parkovaním auta) vykonanie pravidelného odvozu odpadu.
5. Užívateľ nesmie odhadzovať odpady do kanalizačných zariadení (záchody, výlevky), vyhadzovať odpad a zvyšky
z cigariet z okien, kŕmiť voľne žijúce vtáctvo a túlavé zvieratá.
6. Na schodiskách, chodbách a priestoroch, ktoré slúžia ako únikové cesty nie je dovolené uskladňovať akýkoľvek odpad,
nábytok a iný nadrozmerný materiál.
7. Vytriasať, prášiť a čistiť predmety z okien, balkónov a loggií bytov/NP, je zakázané.
8. V spoločných priestoroch domu je zakázané fajčiť. .
Dňa 5.12.2019 NR SR schválila novelu zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola uverejnená v Zbierke zákonov dňa 30.12.2019 pod číslom 476/2019 Z.z. Aké priniesla novinky v domovom poriadku, hlasovaní, či zverejňovaní neplatičov?
Do základných ustanovení sa zaviedla definícia domového poriadku. Definícia, ktorá bola doplnená do § 2 ods. 16 znie:
„(16) Domovým poriadkom sa rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel
a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov
v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome,
pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.“
Povinnosť dodržiavať domový poriadok
V nadväznosti na definíciu domového poriadku sa viaže ustanovenie, ktorým sa dopĺňa § 11 ods. 10 v znení:
„(10) Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“.
Z uvedeného vyplýva povinnosť správcu vlastníkmi schválený domový poriadok vyvesiť na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome v súlade s uzatvorenou zmluvou o výkone správy.
Hlasovanie o domovom poriadku
V ustanovení § 14b sa odsek 1 dopĺňa o písmeno s), ktorý určuje, že domový poriadok, zmena a zrušenie domového poriadku sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome v znení:
„s) prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.“.
Spresnenie definície štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov
V § 8b ods. 1 písm. f) sa slová „požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“ nahrádzajú slovami „požiadajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov (ďalej len „štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“)“.
V tomto prípade ide len o spresnenie predmetného ustanovenia.
Zverejňovanie neplatičov v dome
V § 9 ods. 3 druhej vete sa slová „500 EUR“ nahrádzajú slovami „vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia„.
V tomto prípade ide o zverejňovanie neplatičov v dome, kedy doterajšia dolná hranica 500 € dlhu neplatiča sa mení na trojnásobok ich aktuálneho mesačného určenia. Pod „výškou trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia“ sa rozumie, že sa jedná o trojnásobok výšky mesačného zálohového predpisu vlastníka platného v momente zverejňovania neplatiča. V ďalšom novelizovanom ustanovení § 32 i) sa uvádza, že správca je povinný upraviť zverejnené zoznamy vlastníkov podľa § 9 ods. 3 do 29.2020.
Kedy sa nevyžaduje súhlas vlastníkov pri montáži výťahu?
Novela prináša zmenu v prípade súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri montáži zdvíhacieho zariadenia v spoločných častiach bytového domu podľa osobitného predpisu, kedy sa nevyžaduje súhlas vlastníkov v dome a to v § 14b, kde sa za odsek 4 vkladá nový odsek 5, v znení:
„(5) Súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona v spoločných častiach bytového domu.“
Podľa tohto ustanovenia predpokladom jeho uplatnenia je to, že (viď. § 33 ods. 1 a 2 zákona č. 447/2008 Z. z. o peňažných príspevkoch na kompenzáciu ťažkého zdravotného postihnutia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov):
a) ide o fyzickú osobu s ťažkým zdravotným postihnutím, ktorá je podľa komplexného posudku vypracovaného podľa § 15 ods. 1 citovaného zákona odkázaná na zdvíhacie zariadenie,
b) zdvíhacím zariadení sa rozumie najmä schodolez, zdvihák, šikmá schodisková plošina, zvislá schodisková plošina, výťah, alebo stropné zdvíhacie zariadenie,
c) toto zdvíhacie je zariadenie určené pre fyzickú osobu so zníženou schopnosťou pohybu na prekonávanie architektonických bariér a na zvýšenie schopnosti fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím premiestňovať sa alebo zabezpečiť si sebaobsluhu.
Tieto podmienky na jeho montáž /zdvíhacieho zariadenia bez súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov/ musia byť splnené kumulatívne, t.j. všetky naraz.
Uplatňovanie práv vlastníkov
Doterajší znenie § 25a sa označuje ako odsek 1 a dopĺňa sa odsekom 2, v znení:
„(2) Ak osobitný predpis priznáva práva alebo ustanovuje povinnosti vlastníkovi budovy, (27b) za vlastníka budovy sa pri domoch považujú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Za ich uplatnenie alebo plnenie zodpovedá spoločenstvo alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť spoločenstvu alebo správcovi uplatniť práva alebo plniť povinnosti, inak zodpovedá za tým vzniknutú škodu.“.
Poznámka pod čiarou k odkazu 27b znie:
„27b) Napríklad § 8e zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v znení neskorších predpisov, § 7 zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, § 11 zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov.“.
V tomto prípade zákonodarca vymedzuje to, že v iných zákonoch, príkladmo uvedených pod 27b), ak je uvádzané slovo „vlastník“ a ukladá sa mu podľa zákona povinnosť, nerozumie sa tým povinnosť pre vlastníka, ale pre správcu. Týmto ustanovením sú však vlastníci zaviazaní povinnosťou umožniť správcovi uplatňovanie práv a plnenie povinností podľa osobitného zákona. Ak to správcovi vlastníci neumožnia, zodpovedajú za vzniknutú škodu.
Novela nadobúda účinnosť od 1.2.2020.
Ostatné opatrenia
Informačné zariadenia v dome
1.Užívateľ bytu (NP) je povinný označiť ním užívaný byt, alebo nebytový priestor,
ich príslušenstvo, a poštovú schránku svojím menom, resp. názvom firmy.
2. Správca v spolupráci so zástupcom vlastníkov bytovky označí každé podlažie a umiestni
v blízkosti domového vchodu na viditeľnom mieste závesnú skrinku, alebo nástenku na oznamy.
Základné informácie, ktoré sa v skrinke oznamujú, musia obsahovať :
- čísla bytov a NP a zoznam ich užívateľov,
- adresu správcu domu s uvedením telefónnych čísiel do firmy správcu a na havarijnú službu
výťahov a inžinierskych sietí,
- umiestnenie domových uzáverov vody, plynu, kúrenia
- telefónne čísla pre tiesňové volania
- meno osoby, ktorá má kľúče od zamknutých spoločných priestorov.
3. Správca v spolupráci so zástupcom vlastníkov bytov označí spoločné priestory v dome s určením
charakteru účelu ich využitia.
4. Správca v spolupráci so zástupcom vlastníkov bytov označí hlavný uzáver vody, plynu,
elektrickej energie a hlavný merač množstva vody (SV, TÚV).
5. Správca v spolupráci so zástupcom vlastníkov bytov je povinný pri vstupe do domu umiestniť
požiarno-poplachové smernice, evakuačný plán a nákres únikových východov.
Upratovanie
Užívateľ je povinný správať sa tak, aby zbytočne a nad mieru neznečisťoval spoločné priestory a spoločné zariadenia domu.
Užívateľ je povinný zúčastňovať sa na výkone upratovania spoločných priestorov v dome, pokiaľ na základe rozhodnutia vlastníkov nie je táto činnosť zabezpečovaná inak.
2. Udržiavaním čistoty a poriadku spoločných priestorov sa rozumie najmä:
• zametanie, umývanie schodov, chodieb, kabíny výťahu a ostatných spoločných priestorov,
• čistenie osvetľovacích telies, okien v spoločných priestoroch, vstupnej brány, zábradlí schodiska, dverí výťahu, umývateľných povrchov spoločných priestorov.
3. Užívateľ bytu/NP je povinný bezodkladne na vlastné náklady odstrániť väčšie znečistenie spoločných priestorov (napr. od domácich zvierat, znečistenie spôsobené pri sťahovaní alebo prestavbe bytu/NP a pod.), ktoré spôsobil sám, resp. jeho návštevník.
Povinnosti správcu
Zdroj: PRAVDA -Zuzana Hlavačková
Pri správe domu je správca povinný
hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade
s podmienkami zmluvy o výkone správy
dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými
zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích
osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky
zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome
vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv
na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu
a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok
podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok
podať návrh na exekučné konanie
zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu
priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu,
ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy,
rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu vrátane jednotlivých
cenových ponúk
Povinnosti spoločenstva a správcu bytového domu